[shutoken manshon] precios continúan aumentando

TOKIO.- El  Instituto de Investigación Económica Inmobiliaria dio cuenta que los precios por unidad de apartamentos nuevos en el área metropolitana de Tokio experimentaron el tercer mes consecutivo de alza.

Según un reciente informe sobre las tendencias del mercado en octubre, el monto promedio por unidad en Tokio, Kanagawa, Saitama y Chiba alcanzaron un promedio de de más de 92 millones de yenes.

El precio promedio por apartamento en los 23 distritos de Tokio bordeó los 130 millones de yenes.  Atribuible, en parte, a la inclusión de propiedades de lujo y alto valor.

En octubre se lanzaron más 1.800 unidades en toda el área metropolitana,  marcando la primera subida en siete meses. En los 23 distritos de Tokio, se lanzaron más de 800 unidades.

Los precios promedio superaron nuevamente los 90 millones de yenes, un nivel alcanzado por última vez en agosto (95.32 millones de yenes).

Factores como el aumento en los costos de materiales y construcción contribuyen a esta tendencia al alza.

Sin embargo, los precios promedio pueden fluctuar significativamente debido a la cantidad y características de propiedades de lujo disponibles.

En relación a la tasa de contratos en el primer mes de ventas, ésta superó ampliamente el umbral del 70 %, considerado saludable en el mercado. Este nivel no se había registrado desde noviembre de 2015.

Síntesis del reporte

1. Lanzamiento de apartamentos

1. En octubre:
   • Total de viviendas lanzadas: 1,833 unidades.
   • Comparación con el mismo mes del año anterior:
     • Octubre 2023: 1,833 unidades.
     • Octubre 2022: 1,486 unidades.
     • Aumento: 347 unidades (23.4% más).
2. Comparación con el mes anterior (septiembre 2023):
   • Septiembre 2023: 1,830 unidades.
   • Octubre 2023: 1,833 unidades.
   • Incremento marginal: 3 unidades (0.2% más).

Interpretación de las cifras

• Crecimiento interanual significativo: El aumento del 23.4% en comparación con el año anterior refleja una expansión notable en el mercado de vivienda nueva. Esto podría estar relacionado con una mayor demanda, incentivos del mercado o cambios en la oferta por parte de los desarrolladores.
• Estabilidad mensual: El pequeño incremento mensual del 0.2% sugiere que el mercado mantiene un ritmo constante de lanzamientos, lo que podría interpretarse como estabilidad en la producción o una planificación estratégica ajustada.

2. Tasa de contratos iniciales

Fue del 83.3%, mostrando un incremento significativo en comparación con el mismo mes del año anterior, al subir 22.4 puntos porcentuales.

También reflejó un crecimiento notable frente al mes anterior, con un aumento de 17.8 puntos porcentuales.

En el análisis mensual de este indicador durante 2024, los resultados fueron los siguientes:

• Septiembre: 65.5%
• Agosto: 63.5%
• Julio: 70.9%
• Junio: 66.4%
• Mayo: 56.0%
• Abril: 62.4%

El comportamiento evidencia una tendencia positiva marcada en el último mes, especialmente considerando los altibajos registrados desde abril. Esto sugiere posibles mejoras en estrategias de captación o factores externos que impulsaron la decisión de contratación en el mes reciente.

3. Precios y valor por m²

Los precios promedio de las viviendas en Japón reflejaron un notable incremento en comparación con el mismo mes del año anterior. El precio promedio por vivienda fue de 92.39 millones de yenes, mientras que el precio promedio por metro cuadrado alcanzó los 1.379 millones de yenes.

En términos interanuales, estos valores representan un aumento significativo de:

• 2.672 millones de yenes (+40.7%) en el precio promedio por vivienda.
• 369,000 yenes (+36.5%) en el precio promedio por metro cuadrado.

Este aumento es parte de una tendencia sostenida, ya que tanto el precio promedio como el precio por metro cuadrado han mostrado incrementos durante tres meses consecutivos. Esto refleja un mercado inmobiliario en auge, posiblemente impulsado por factores como una mayor demanda en áreas urbanas clave, ajustes en los costos de materiales de construcción y cambios en las políticas económicas.

4. Inventario

Al cierre de octubre de 2024, el inventario de viviendas disponibles para la venta en Japón se situó en 4,829 unidades, lo que representa una disminución de 196 unidades en comparación con el mes anterior (cuando el inventario era de 5,025 unidades en septiembre de 2024). Sin embargo, en comparación con el mismo mes del año pasado (octubre de 2023), el inventario aumentó ligeramente, ya que en ese momento se registraron 4,756 unidades disponibles.

Esto sugiere un ligero ajuste en la oferta de viviendas en el corto plazo, aunque con un leve aumento en el volumen interanual, posiblemente reflejando cambios en la dinámica del mercado inmobiliario.

5. Ventas rápidas

Se registró la venta total inmediata de un importante proyecto residencial: «The Toyomi Tower Marine & Sky», en su primera fase de comercialización.

Este desarrollo, ubicado en las áreas de Higashi y Chūō-ku, ofreció un total de 266 unidades, todas vendidas en el mismo día.

Datos destacados del proyecto:

• Precio promedio por vivienda: 144.71 millones de yenes.
• Precio promedio por metro cuadrado: 1.897 millones de yenes.
• Competencia en las solicitudes: promedio de 4.6 postulaciones por unidad, llegando a un máximo de 18 postulaciones por unidad para las más demandadas.

Este fenómeno refleja una altísima demanda en proyectos residenciales premium, especialmente en zonas centrales y bien conectadas de Tokio.

6. Rascacielos

7. Desglose regional

La distribución regional de las viviendas lanzadas al mercado en el área metropolitana de Tokio quedó de la siguiente manera:

• Tokio (23 barrios centrales): 816 unidades (44.5% de participación).
• Regiones suburbanas de Tokio: 53 unidades (2.9% de participación).
• Kanagawa: 436 unidades (23.8% de participación).
• Saitama: 100 unidades (5.5% de participación).
• Chiba: 428 unidades (23.3% de participación).

En conjunto, Tokio (incluyendo sus suburbios) concentró el 47.4% de participación en las nuevas viviendas disponibles. Esto reafirma la preferencia por la capital y sus alrededores como el principal motor del mercado inmobiliario en la región, aunque Kanagawa y Chiba también destacan por su importante contribución.

8. Precios promedio

La información presenta el precio promedio de propiedades residenciales y su costo por metro cuadrado en varias áreas de Japón, destacando el aumento porcentual en comparación con el año anterior.

1. Tokio – 23 barrios principales
   • Precio promedio: 129.4 millones de yenes
   • Costo por m²: 1.878 millones de yenes
   • Incrementos: 48.6% en precio total y 36.1% en costo por m².
2. Área suburbana de Tokio
   • Precio promedio: 64.45 millones de yenes
   • Costo por m²: 1.005 millones de yenes
   • Incrementos: 14.6% en precio total y 9.1% en costo por m².
3. Prefectura de Kanagawa
   • Precio promedio: 67.83 millones de yenes
   • Costo por m²: 1.096 millones de yenes
   • Incrementos: 3.5% en precio total y 15.1% en costo por m².
4. Prefectura de Saitama
   • Precio promedio: 57.6 millones de yenes
   • Costo por m²: 915,000 yenes
   • Incrementos: 12.5% en precio total y 16.0% en costo por m².
5. Prefectura de Chiba
   • Precio promedio: 58.43 millones de yenes
   • Costo por m²: 837,000 yenes
   • Incrementos: 29.0% en precio total y 20.3% en costo por m².

Observaciones:

• Los 23 barrios de Tokio lideran en precios y aumentos significativos, reflejando la alta demanda en la zona metropolitana principal.
• Las áreas suburbanas de Tokio y Chiba muestran incrementos notables, posiblemente vinculados al crecimiento de interés en zonas periféricas debido a cambios en preferencias laborales o movilidad.
• Kanagawa tiene el menor aumento porcentual en el precio total, pero un crecimiento considerable en el costo por metro cuadrado.

Este análisis evidencia una tendencia al alza en el mercado inmobiliario en las principales regiones de Japón, con una variación en el ritmo de crecimiento según la ubicación.

9. Financiamiento  

10. Pronóstico de noviembre de 2024

La proyección para el número de unidades de vivienda que se lanzarán al mercado en Japón durante noviembre de 2024 es de aproximadamente 2,500 unidades. Este número refleja una tendencia de estabilización o ligera disminución en comparación con los años anteriores, observándose la siguiente evolución histórica:

• 2023: 2,743 unidades
• 2022: 2,866 unidades
• 2021: 5,452 unidades (pico significativo)
• 2020: 2,790 unidades

Análisis:

1. Tendencia general: Desde 2021, cuando se alcanzó un número considerablemente alto, se nota una disminución progresiva en las unidades lanzadas. Esto podría deberse a varios factores, como ajustes en la demanda del mercado inmobiliario, cambios en las políticas económicas o regulaciones relacionadas con la construcción.
2. Comparación interanual: La previsión para 2024 muestra una reducción del 9% en comparación con 2023 y un 13% respecto a 2022. Sin embargo, está en línea con los números de 2020, lo que sugiere cierta estabilidad después de un periodo de fluctuaciones marcadas.
3. Posibles influencias: Factores como tasas de interés hipotecarias, costos de materiales de construcción, y la evolución de la demanda de vivienda urbana pueden estar impactando en estos números.

Implicaciones:

La estabilización de lanzamientos alrededor de las 2,500 unidades puede significar un ajuste del mercado a una demanda más cautelosa o una mayor atención a proyectos de desarrollo sostenible y de menor escala.

Análisis del contexto:

• Factores económicos: El aumento de los costos de materiales y construcción, combinado con la alta demanda en áreas céntricas, está impulsando el alza en los precios.
• Perfil del comprador: A pesar de los altos precios, la rápida venta de propiedades de lujo indica que existe una base sólida de compradores con alto poder adquisitivo, especialmente en áreas premium como los 23 distritos de Tokio.
• Desafíos futuros: El acceso a la vivienda se torna más difícil para sectores de ingresos medios y bajos, lo que podría generar mayor presión para desarrollar políticas de vivienda accesible.

EL DATO

Esta tendencia refuerza la creciente exclusividad del mercado inmobiliario en Tokio y áreas cercanas, haciendo del sector un entorno competitivo y selectivo.

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