• Nueva era para el mercado inmobiliario japonés: la nacionalidad pasa a formar parte del trámite
• La nueva regla se aplica también a japoneses y busca conocer mejor quién posee propiedades en el país
📍Tokio | 5 de octubre
Desde hoy lunes, Japón exige informar la nacionalidad cuando una persona pasa a figurar como nuevo titular de un inmueble en determinados procedimientos de registro de propiedad.
La medida forma parte de una modificación del Reglamento de Registro Inmobiliario impulsada por el Ministerio de Justicia de Japón. El objetivo oficial es disponer de información que permita conocer con mayor precisión la situación de la propiedad inmobiliaria en manos de extranjeros y, al mismo tiempo, facilitar futuros procedimientos de herencia.
Hay, sin embargo, una precisión importante: no es una obligación exclusiva para extranjeros. El Ministerio de Justicia ha aclarado expresamente que el sistema abarca también a ciudadanos japoneses cuando corresponda declarar esta información.
¿En qué trámites se pide la nacionalidad?
La obligación alcanza a las personas físicas que pasan a convertirse en titulares registrales en procedimientos como el registro inicial de propiedad, la transferencia de propiedad y determinadas correcciones del registro.
En la práctica, esto puede afectar no solamente a quien compra un apartamento o una casa. Los formularios oficiales actualizados desde el 5 de octubre contemplan también operaciones relacionadas con compraventa, herencia, donación y división de bienes, entre otras situaciones en las que cambia el titular de la propiedad. (Ministerio de Justicia Japón)
El término japonés 不動産登記 — fudōsan tōki se refiere al registro oficial de terrenos y edificios. Allí quedan asentados datos jurídicos esenciales, como quién es el propietario de un inmueble y determinados derechos que recaen sobre él.
Cuando se produce una compraventa, por ejemplo, normalmente se realiza un 所有権移転登記 — shoyūken iten tōki, es decir, el registro de transferencia del derecho de propiedad.
¿Solo afecta a extranjeros?
No.
La reforma nació, en parte, de la decisión del Gobierno de mejorar el conocimiento sobre la propiedad inmobiliaria en manos de extranjeros. Sin embargo, la obligación de proporcionar el dato de nacionalidad no se limita a ellos.
El propio Ministerio de Justicia explicó durante el proceso normativo que el sistema recoge la nacionalidad de quien se convierte en titular, por lo que japoneses y extranjeros están incluidos. Además, la obligación se aplica independientemente de que la persona resida dentro o fuera de Japón.
Esto es especialmente relevante para residentes extranjeros que estén por comprar una vivienda: la reforma no introduce por sí misma una prohibición para comprar inmuebles, ni significa que los extranjeros necesiten automáticamente un permiso especial por razón de nacionalidad.
Lo que cambia es la información que debe suministrarse durante el procedimiento registral.
¿Para qué quiere Japón conocer la nacionalidad?
El Ministerio de Justicia ofrece dos grandes razones.
La primera es conocer mejor la situación real de la propiedad inmobiliaria extranjera desde el punto de vista de la utilización y administración adecuada del territorio nacional. El Gobierno considera necesario que los organismos públicos dispongan de datos más precisos sobre quién posee los inmuebles. (Ministerio de Justicia Japón)
La segunda tiene relación con las herencias.
Cuando muere un propietario extranjero, determinar qué legislación debe aplicarse a una sucesión puede depender de su nacionalidad. Tener ese dato previamente registrado puede facilitar la identificación de la legislación aplicable y hacer más ágil un futuro 相続登記 — sōzoku tōki, o registro de propiedad por herencia. (Ministerio de Justicia Japón)
¿La nacionalidad aparecerá públicamente en el registro?
Un punto importante para la privacidad: el Ministerio de Justicia ha explicado que la información de nacionalidad será conservada como información interna del sistema registral.
Esto significa que no debe confundirse con la información ordinaria que cualquier persona puede consultar en un certificado de registro inmobiliario. El Ministerio señaló desde la preparación de la reforma que la nacionalidad sería mantenida como información interna para su utilización administrativa. (Ministerio de Justicia Japón)
El Gobierno también ha planteado utilizar estos datos mediante mecanismos de cooperación e intercambio entre organismos administrativos para comprender mejor la propiedad inmobiliaria de extranjeros. La forma concreta y el alcance de esa cooperación administrativa pueden desarrollarse posteriormente, por lo que conviene diferenciar entre el sistema de recopilación que ya está vigente y los mecanismos de intercambio de información que puedan concretarse. (Ministerio de Justicia Japón)
Marco legal vigente y posibles sanciones
La base inmediata de la reforma es la modificación del 不動産登記規則 — Fudōsan Tōki Kisoku, Reglamento de Registro Inmobiliario, mediante la Ordenanza del Ministerio de Justicia n.º 23 de 2026, promulgada el 31 de marzo de 2026 y vigente desde el 5 de octubre de 2026. (Ministerio de Justicia Japón)
En las fuentes oficiales consultadas no aparece establecida una multa independiente específica únicamente por no declarar la nacionalidad dentro de este nuevo mecanismo.
Eso no significa que el dato pueda omitirse sin consecuencias procesales. Cuando una solicitud de registro contiene una deficiencia, el Registro puede requerir una 補正 — hosei, es decir, una corrección o subsanación. Si una irregularidad que puede corregirse no se subsana dentro del plazo establecido por el registrador, la solicitud puede terminar siendo 却下 — kyakka, es decir, rechazada. (Ministerio de Justicia Japón)
Por eso, para quien compra, hereda o recibe una propiedad, el riesgo práctico más inmediato no es una multa especial anunciada por esta reforma, sino que una solicitud incompleta pueda retrasarse y deba corregirse antes de finalizar el registro.
¿Qué significa para los extranjeros que viven en Japón?
Para un residente extranjero que vaya a comprar un apartamento, una casa o un terreno, el cambio supone principalmente un nuevo dato obligatorio dentro del trámite registral.
Quienes realicen el procedimiento mediante un 司法書士 — shihō shoshi, profesional especializado en registros y determinados trámites jurídicos, probablemente verán incorporada esta información a los documentos que deben proporcionar.
También puede ser relevante para extranjeros que reciban una propiedad mediante herencia o donación.
El sistema electrónico oficial fue actualizado antes de la entrada en vigor para permitir introducir la información de nacionalidad. El Ministerio de Justicia advirtió que quienes utilicen su software de solicitud deben trabajar con la versión actualizada para evitar errores en los nuevos formularios. (Touki Kyoutaku Online)
Contexto: debate sobre la propiedad inmobiliaria extranjera
La creciente compra de propiedades japonesas por inversionistas y ciudadanos extranjeros ha generado debate público, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas, donde algunas voces han relacionado la demanda internacional con el aumento de los precios de departamentos y terrenos.
Sin embargo, atribuir directamente el encarecimiento general de la vivienda a los compradores extranjeros requiere datos específicos y no debe presentarse como una relación causal ya demostrada.
La justificación oficial de esta reforma es más concreta: obtener información fiable sobre la nacionalidad de los propietarios, apoyar la administración adecuada del territorio y facilitar procedimientos jurídicos futuros, especialmente en materia sucesoria.
Recomendaciones prácticas
Si va a comprar, heredar o recibir un inmueble en Japón desde el 5 de octubre de 2026, compruebe que su solicitud utiliza los formularios actualizados y que incluye correctamente la información de nacionalidad cuando corresponda.
Si el trámite lo prepara una inmobiliaria, banco o shihō shoshi, confirme qué documento necesita para verificar ese dato. En operaciones con elementos internacionales —por ejemplo, propietarios que viven fuera de Japón o futuras sucesiones con herederos en varios países— puede ser especialmente recomendable consultar previamente con un profesional familiarizado con registros inmobiliarios y derecho sucesorio internacional.
Y un punto importante: esta modificación del registro no equivale, por sí sola, a una prohibición o restricción general para que los extranjeros compren inmuebles en Japón.
©️2026 Noticias Nippon