TOKIO.- En Japón, los precios de los nuevos condominios han estado aumentando a un ritmo mucho más rápido que los salarios promedio, lo que los convierte en una opción cada vez menos accesible para las familias y compradores que realmente buscan vivienda.
Este fenómeno se debe principalmente al atractivo de estos inmuebles como activos de inversión, una tendencia que ha llevado a los desarrolladores inmobiliarios a concentrarse en la construcción de propiedades de lujo conocidas como «okushon» (億ション), que se refieren a condominios cuyo precio supera los 100 millones de yenes (aproximadamente 670,000 USD).
Cifras alarmantes: precios en relación con ingresos
Un análisis realizado por Tokyo Kantei, una firma especializada en datos inmobiliarios, revela que en 2023 el índice de «multiplicador de ingresos anuales» (年収倍率), que mide cuántos años de ingresos promedio se necesitan para adquirir un nuevo condominio, alcanzó 10.09 veces a nivel nacional. Esto significa que, en promedio, un comprador necesita dedicar más de una década de sus ingresos brutos para adquirir una propiedad.
En el caso de Tokio, la situación es aún más extrema:
- El precio promedio de un nuevo condominio equivale a 18 veces el ingreso anual promedio en esta región.
- Esto indica una desconexión creciente entre los precios de la vivienda y los ingresos de las personas, dejando a muchos fuera del mercado, especialmente a aquellos que buscan una vivienda para vivir y no para invertir.
Factores detrás del aumento de precios
- Demanda de inversionistas:
- Los condominios en áreas urbanas, especialmente en Tokio, siguen siendo atractivos para inversionistas locales y extranjeros debido a su potencial de valorización y rentabilidad a través de alquileres.
- Inflación en costos de construcción:
- El aumento en los costos de materiales y mano de obra también ha contribuido al encarecimiento de las nuevas propiedades.
- Políticas de desarrollo urbano:
- Los desarrolladores se están enfocando más en el segmento de lujo, ya que genera mayores márgenes de ganancia, dejando a un lado la construcción de viviendas más asequibles.
Impacto en la población
El encarecimiento de los nuevos condominios ha provocado:
- Dificultad para acceder a una primera vivienda: Las familias jóvenes y los compradores primerizos enfrentan barreras económicas significativas.
- Cambio en la dinámica del mercado: Muchas personas están optando por alquilar en lugar de comprar, lo que podría llevar a un aumento en las rentas.
- Segregación económica: Las áreas urbanas están siendo ocupadas predominantemente por inversionistas y personas de altos ingresos, desplazando a las clases medias hacia los suburbios o zonas más alejadas.
Índice de multiplicación del ingreso anual
Comparación con el precio promedio de un apartamento de 70 metros cuadrados en diferentes prefecturas de Japón.
Este índice representa cuántos años de ingreso promedio se necesitarían para comprar un apartamento en cada región.
Puntos clave:
- Promedio nacional: Por primera vez, el promedio nacional supera 10 veces el ingreso anual (10.09 veces).
- Ingreso anual promedio: 4,510,000 yenes.
- Precio promedio de apartamento: 45,500,000 yenes.
- Prefecturas destacadas:
- Tokio ocupa el primer lugar con una proporción de 17.78 veces:
- Ingreso anual promedio: 5,920,000 yenes.
- Precio de apartamento: 105,260,000 yenes.
- Nagano está en segundo lugar con 15.88 veces.
- Kioto en tercer lugar con 14.38 veces.
- Tokio ocupa el primer lugar con una proporción de 17.78 veces:
- Regiones con menor proporción:
- Akita y Okinawa tienen una proporción de 12 veces.
- Los precios en estas áreas son relativamente bajos comparados con Tokio.
- Región metropolitana de Tokio: Su promedio es de 13.07 veces, mostrando un alto costo de vivienda en las áreas urbanas.
Conclusión
La brecha entre los precios de los nuevos condominios y los ingresos promedio es un reflejo de las desigualdades económicas crecientes en Japón. Mientras el mercado continúa favoreciendo a los inversionistas, las políticas gubernamentales y los desarrolladores tendrán que enfrentar el desafío de equilibrar esta tendencia para garantizar un acceso más justo a la vivienda en el futuro.
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